Serhat Küçükerdal
''Alıcı Danışmanı, Mülk Yöneticisi''
GELİŞTİRME RAPORU
Boş Arsa veya Üzerindeki Bina Kentsel Dönüşümle Yıkılacak Arsanın Önce Belediyesindeki İmar Durumunu İnceliyor, Yola Terk, Yoldan İhdas veya Komşu Parseldeki Binanın Tecavüzü Sebebiyle Arsanın Yüz Ölçümünde Zorunlu Değişiklik Durumunu Sorguladıktan Sonra Yerinde Yaptığım Keşifte Arsanın Konumu, Servis Aldığı Yolun Niteliği ve Yolla İlişkisi, Nitelikleri (Yüzölçümü, Geometrisi, Topoğrafyası) ve Çevresel Verilerini Analiz Ediyor; Civarındaki Pazarda Olan Rakiplerini ve Yakın Zamanda Satılanları Araştırıyor; Topladığım Tüm Veriler Işığında İmar Yönetmeliklerine Göre Kendinin ve Rakiplerinin Üzerine İnşa Edilecek Binaların Azami Alanını Hesaplıyor ve Arsanın Fırsat ve Risklerini de Dikkate Alarak Güncel Piyasa Değerini Tahmin ve Takdir Ettiğim DEĞERLEME RAPORU'nu Hazırlıyorum.
Sahada Yaptığım Keşifte Bölge, İl, İlçe ve Semt Ölçeğinde Şehrin ve Ticari Hayatın Gelişimine Göre Çevresindeki Yapılaşmayı da Analiz Ederek Fırsat Yatırım Senaryolarını Tespit Ediyor, İmar Durumu Hakkında Belediye ile Müzakere Ediyor, İhtiyaç Varsa Değiştirme İmkanı ve Maliyetini Hesaplıyorum.
Arsada Geliştirilecek Binanın Tamamını Malikler Kullanmak İstediğinde En Verimli Mahal Alanlarına Sahip Kat Planları Tasarlıyorken, Bir Kısmını veya Tamamını Satmak veya Kiralamak İstediklerinde Piyasadaki Mevcut ve Potansiyel Fırsatların İhtiyaç Analizlerine Göre En Karlı Kat Planlarını Tasarlıyor, Cephelerine Çalışıp, 3D Görsellerini Hazırlıyorum.
Kağıt Üzerinde Şekillendirip, Maliklerden Onayını Aldığım Binanın Toplam Kapalı ve Açık ile Sığınak, Depo, İstinat Duvarı Alanlarını Hesaplayarak Maliyetini; Zemin İyileştirme ve Peyzaj Maliyetini; Proje, Yapı Denetim, Belediye Yapı Ruhsatı ve İskanı Harçları, SGK Primleri, Şantiye Genel Giderleri ile Zayiatları, Finansman ve Satış Maliyeti, Müteahhit Kârı Gibi Kriterleri İçeren Detaylı Anahtar Teslim İnşaat Maliyetini, Taahhüt ve Kat Karşılığı Ortaklık Modellerine Göre Analiz Ediyor, Bağımsız Bölümlerin Şerefiyelendirdiğim Satış Rakamları Aralığını Hesaplayarak Malikler ve Müteahhitin Yaklaşık Kazanç Projeksiyonunu Raporluyorum.
Binayı Taahhüt Olarak İnşa Ettirmek Malikler Açısından En Karlı Çözüm Olmakla Beraber Maliyetinin Ağırlığından Dolayı Kat Karşılığı Model Tercih Edildiğinde, İşin Başarısı, İki Taraf Arasındaki Ortaklık Oranının Adil Tespitinde ve Tarafların İkna Edilmesinde Yatıyor. İlk Düğme Doğru İliklendikten Sonrası Sürecin Takibi Oluyor.
Eğer Konu Ekonomik Ömrü Olan Mevcut Binanın Fonksiyon Değişikliği ile Satış veya Kiralama Kabiliyetini Artırmak ise, Uzmanı Olduğum İnşaat Tecrübelerimle Binayı Analiz Ediyor, Güçlendirme İhtiyacını Sorguluyor, Belediye Arşivindeki Dosyasını ve Arsasının İmar Durumunu İnceleyerek Kullanılmamış İnşaat Hakkını Araştırıyorum. Yine Bölge ve İl Ölçeğinden Başlayarak Fırsat Analizlerini Yapıyor ve Senaryolara Göre Kat Planlarını Yeniden Tasarlıyor, 3D Görsellerini ve Buna Göre Güçlendirme ve İnşaat Maliyetlerini Hesaplıyor, Satış ve Kiralama Hedeflerini Tespit Ederek Yatırımın Karlılığını Rapor Ediyorum.